01 / Eingaben
Deine Eckdaten
Immobilie & Eigenkapital
Kaufpreis 450.000 €
50.000 €2.000.000 €
Eigenkapitalquote i Eigenkapital ist das Geld, das du selbst einbringst — ohne Kredit. Empfohlen werden mindestens 20–30% des Kaufpreises, um günstigere Zinsen zu erhalten und die Kaufnebenkosten zu decken.
90.000 € (20%)
0% (Vollfinanzierung)80%
Ausgewählt: 3,5%
Gebäudeanteil i Gebäudeanteil trennt den Kaufpreis in Grundstücks- und Gebäudewert. Nur der Gebäudeanteil ist steuerlich abschreibbar (AfA). Grund und Boden sind nicht abnutzbar. In teuren Innenstadtlagen liegt der Grundstücksanteil oft bei 50–70%.
70%
30% (Top-Lage)90% (Neubau)
Kaufnebenkosten (Übersicht)
Grunderwerbsteuer—
Notar & Grundbuch (~1,5%)—
Maklerprovision (~3,57%)—
Gesamt Nebenkosten—
Finanzierungskonditionen
Sollzinssatz p.a. i Sollzinssatz ist der vertraglich vereinbarte Zinssatz für dein Darlehen, ohne Nebenkosten. Er unterscheidet sich vom Effektivzinssatz, der alle Kosten einschließt. Aktuelle Bauzinsen (Stand 2026): ca. 3,5–4,5% bei 15 Jahren Zinsbindung.
3,50%
0,5%8,0%
Anfangstilgung p.a. i Tilgung ist der Anteil der monatlichen Rate, der die eigentliche Schuld reduziert. Bei Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil monatlich, da der Zinsanteil mit sinkender Restschuld abnimmt. Mindest-Tilgung: 1% p.a. — bei 1% dauert Volltilgung oft 40+ Jahre.
2,00%
1,0%6,0%
Zinsbindung i Zinsbindung (Sollzinsbindung) legt den Zinssatz für einen festen Zeitraum fest. Nach Ablauf muss eine Anschlussfinanzierung zu dann geltenden Marktzinsen vereinbart werden. Längere Bindung = mehr Planungssicherheit, meist etwas höherer Zins.
15 Jahre
5 J.30 J.
Betrachtungszeitraum 30 Jahre
5 J.40 J.
💡 Annuitätendarlehen: Die monatliche Rate bleibt während der Zinsbindung konstant. Mit jedem Monat sinkt der Zinsanteil und steigt der Tilgungsanteil — weil die Restschuld kleiner wird.
Mieteinnahmen & Vermietungsanteil
Vermietungsanteil i Vermietungsanteil: Bei teilweiser Eigennutzung (z.B. Zweifamilienhaus, EG selbst genutzt) dürfen AfA und Zinsen nur anteilig als Werbungskosten geltend gemacht werden. 100% = Vollvermietung, 0% = keine Steuervergünstigungen.
100%
0% (Eigennutzung)100% (vollvermietet)
Monatliche Kaltmiete (gesamt) 1.500 €/Monat
0 €10.000 €
Mietsteigerung p.a. i Mietsteigerung: Historisch stiegen Mieten in deutschen Großstädten um 2–4% p.a. Staffel- oder Indexmieten bilden die häufigste Grundlage. In angespannten Märkten gilt die Mietpreisbremse — Erhöhungen maximal 15–20% in 3 Jahren.
2,0%
0%5%
Verwaltungskosten (mtl.) i Nicht umlegbare Kosten: Reparaturrücklagen (~1% des Kaufpreises p.a.), Hausverwaltung, Versicherungen (nicht auf Mieter umlegbar), Grundsteuer-Anteil. Diese Kosten sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar.
150 €/Monat
0 €1.000 €/Monat
Steuerliche Parameter
Einkommensteuersatz i Persönlicher Steuersatz: Mietüberschüsse werden mit deinem individuellen Grenzsteuersatz versteuert, nicht pauschal. Grenzsteuersatz ≠ Durchschnittssteuersatz. Bei zu versteuerndem Einkommen über 66.761 € (2024) gilt 42% (Spitzensteuersatz ab 277.826 €: 45%).
42%
14% (Eingangssatz)45% (Spitzensatz)
§ Steuer-Hinweis: Zinsen sind bei Vermietung als Werbungskosten voll absetzbar (§ 21 EStG). Bei Eigennutzung entfällt dieser Vorteil. AfA gilt nur für den Gebäude-, nicht den Grundstücksanteil.
⚠️ Spekulationssteuer (§ 23 EStG): Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf → Veräußerungsgewinn ist einkommensteuerpflichtig. Ausnahme: Eigennutzung in den letzten 2 Jahren vor Verkauf.
02 / Ergebnisse
Deine Finanzierung auf einen Blick
—
Monatliche Rate
Annuität (Zins + Tilgung)
—
Darlehensbetrag
—
Gesamtinvestition
inkl. aller Nebenkosten
—
Restschuld nach Zinsbindung
—
Brutto-Mietrendite
Jahresmiete / Kaufpreis
—
Monatl. Cashflow
Miete − Rate − Kosten
—
Steuerersparnis / Jahr
durch AfA + Zinsen (Jahr 1)
—
Gesamtmieteinnahmen
über Laufzeit
03 / Steuerliche Betrachtung
Was musst du versteuern?
Überschussrechnung V&V — Jahr 1 (§ 21 EStG)
Mieteinnahmen (vermietet) iEinnahmen aus V&V: Alle Zahlungen des Mieters inkl. Umlagen, die nicht tatsächlich weitergegeben werden. Kaltmiete × Vermietungsanteil × 12 Monate. —
− Zinsen (Werbungskosten) iZinsen als Werbungskosten: Der Zinsanteil deiner Kreditrate (nicht Tilgung!) ist bei Vermietung voll absetzbar — anteilig nach Vermietungsquote. Vorteil: Sinkt mit laufender Tilgung. —
− AfA (§ 7 EStG) iAfA (Absetzung für Abnutzung): Fiktiver Wertverlust des Gebäudes — wird steuerlich anerkannt ohne realen Geldabfluss. 2% × Gebäudewert × Vermietungsanteil. Effektiv: jährlicher Steuerbonus. —
− Verwaltungskosten —
= Steuerpflichtiger Überschuss —
Steuerbelastung / -ersparnis iÜberschuss × persönlicher Steuersatz. Positiv = du zahlst Steuern auf Mietgewinne. Negativ = steuerlicher Verlust mindert dein sonstiges Einkommen → Erstattung / Ersparnis. —
Effektiver Cashflow (nach Steuer) —
AfA-Berechnung im Detail
Kaufpreis—
Gebäudeanteil—
Abschreibungsbasis (Gebäudewert)—
AfA-Satz—
Jährl. AfA gesamt—
Jährl. AfA anteilig (vermietet)—
Abschreibungsdauer—
Was wird versteuert — Übersicht

Einkünfte V&V (§ 21 EStG) — Mieteinnahmen nach Werbungskosten mit persönlichem Steuersatz

Absetzbar: Darlehenszinsen · AfA · Reparaturen · Verwaltung · Versicherungen · Grundsteuer

Nicht absetzbar: Tilgungsanteile der Rate · Eigengenutzte Anteile

Spekulationssteuer: Verkauf < 10 Jahre → Gewinn einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG)

04 / Entwicklung über die Zeit
Tilgung, Cashflow & Steuer im Zeitverlauf
Restschuld & kumulierte Zinskosten
Zinsen vs. Tilgung pro Jahr
Kumulierter Cashflow (vor Steuer)
Steuerersparnis / -belastung pro Jahr